指导价是什么意思
之前就说留意月底，果然真来了。
322公布新政后，根据深圳的情况在两个月左右发布，而且由于最近集中土拍的预期，在5月底我们终于迎来了二手指导价格。
对于发布二手住房成交参考价的相关热点问题，成都市住建局进行了权威解读。
01 为什么要发布二手住房成交参考价格？
为坚决贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，加大二手住房交易信息公开力度，引导二手住房市场理性交易，制定发布了成都市二手住房成交参考价格发布机制。
02 成都市如何发布二手住房成交参考价格？
成都市二手住房成交参考价格，由成都市城市建设发展研究院适时分批次在成都市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号、成都住房租赁交易服务平台等网络平台发布，原则上每半年更新一次。
解析：适时分批次，说明后续还会补充名单。
03成都市二手住房成交参考价格发布的依据是什么？
根据成都市《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，综合分析成都市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。
解析：这个并没有说二手参考价是定死了，后期会根据市场浮动，所以这个参考价会是一个长期变化的数据，会不停更新，基本已经会是一个中长期的政策，深圳没取消，成都应该会实施下去。
04
其他楼盘什么时候发布二手住房成交参考价格？
目前，成都正对我市其他楼盘二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格进行数据收集、整理和分析，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布二手住房成交参考价格。
05 二手住房成交参考价格有什么作用？
发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
解析：关于这条其实才是杀手锏，基本和深圳一样明确会影响房产的金融评估。所以这个指导价不是闹着玩的，会实质影响房产的价值。所以政府这次是下了狠心的。昨晚很多银行（农商，中行，农行，工行）都发布公告，公积金也被影响。
然后公布了201个小区的指导价格。
首批发布201个小区指导价：高新28个、天府新区8个、锦江22个、青羊22个、金牛57个、武侯34个、成华51个。
这个价格我看了一遍，发现基本是根据20201124前的二手价格价格在作为参考，部分还是19年的价格作为参考。根据成都目前涨幅来看，是成交价的6-8折。
而且五城区与高新明显是街道片区试点。
划了一个区域或者板块针对性统计。
我怀疑找的一个区某个街道办去统计的。
? 高新区，首批次主要在金融城片区
中大文儒德封顶上限39300元/㎡，其他楼盘大多价格在3万以上。
不过对于城南华府的别墅与锦湖林语的别是很受伤。
这里面没有南城都汇与天府长城等小区，可能由于复杂还在商榷。这次大源片区也没有上榜。
? 天府新区主要公布了麓湖和天投北鑫苑的几个楼盘，主要在CE区，里面没有公布大热的蔚蓝卡地亚，麓湖麒麟荟基本也拉满了，达到39000多评估价。
? 锦江区主要是攀成钢塔子山片区，比金融城稍低一些，大概是2.9-3.7万，其中攀成钢的门槛级别老楼盘澳龙名城、馏金岁月限制在了2.3-2.4万。
其余在塔子山，像时代豪庭，都会华庭还有晶蓉汇都没上榜。估计要等后面更新。
? 青羊区普遍价格不高，这次楼盘主要在金沙板块，单价大多不到3万。其他区域并没上榜。
? 金牛区主要是在蜀汉路国宾羊犀线一带，价格定义在2万以内，不过中大君悦金沙是青羊区。官方小编已经承认错误了。
? 武侯区基本锁定在外双楠这圈，基本被限定在2万以内，但是选的楼盘确实比较老旧。武侯新城一些盘没进入名单。武侯区没有拿成交比较高的桐梓林与武侯新城片区试点。
? 成华区主要在建设路杉板桥一转，保利康桥、世茂御锦湾也达到3万以上，其余太阳公元2.6万，红枫林都上榜了。
后期还会持续更新，下一次预估
青羊-万家湾片区
金牛—华侨城片区
武侯-武侯新城
锦江-三圣乡
成华-万年场，二十四城片区
天府新区-南湖，海昌路
高新-大源片区
然后谈谈这次指导价的影响。
指导价以前给大家讲过，这个作用从精神上已经说得很清楚，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。
以前就给大家说的房住不炒的本质是限制贷款买房，降低居民杠杆，然后再起到一个“稳”。
稳的是市场。
所以大家也清楚，并不承诺去“打压房价”。
因为实际还是市场自由买卖行为，业主卖多少是业主自由，买家愿意给多少是买家自由，就好比深圳实施了指导价，也会有这种新闻出来。
所以这次指导价大家对它的理解是基于“降低二手房杠杆，稳住房产价格与预期“的作用。
二手指导价一出，会给市场带来什么影响？
01新盘竞争激烈更大，新盘去化会更好。二手变得杠杆率极低，新盘至少能贷款贷满。之前给大家分析熔断说过，同样200w首付，去新盘，打满600，去二手最多看400（评估贷款额度低+中介费+增值税）。
不在意月供的都知道新盘好。所以实际评估降低，主要还是引导更多人去买新盘，肯定对很多看不上去化差的新盘极其利好。新盘会越来越好卖。
所以这个时候推出双限地，开发商也更乐意参与城市化建设，高周转完全不担心。
02对二手价格的利空影响是不用怀疑的目前的市场，正常价格，房东都不一定卖，卖房氛围组有，指导价就更不可能卖，毕竟真实的成交市场依然没有降温，熟悉市场的也知道最近有些成交还是比较吓人的。目前还是在卖方市场。
但会一直都是卖方市场么？
强如北京上海深圳，都有低迷期，成都也不是没有经历18515后到19年底的回调。
银行供应资金受到了巨大影响，长期坚持下去二手涨的势头肯定放缓，不仅指导价作用，39300以上房源进入私下市场，集中供地新盘大量入市，2017年之后次新小区将会陆续解禁，可以说目前环境持续给二手利空。
指导价一出相当于剔除一部分首付刚刚够的买家，首付因为评估价再次提高。
接下来二手应该会横盘一段时间，进入多空博弈阶段。很多人会进入观望，观望的结果最终看真实供需。长期而言换来了二手涨幅放缓甚至回调的购买二手环境肯定算利好。
新房二手政策双管齐下，降预期只是时间问题，强如深圳也不得不面对如今的状况。但并不等于崩盘，政策的目标永远是稳。
大家更应该在目前这种情况下观察机会，搜集信息，找好机会上车。
03开发商捂盘就毫无意义了指导价给你限制摆在那，捂着有啥意思，留在手上抵押也不好，所以接下来相信会供应很多新盘。
开发商开盘速度也会很快。所以有资格的机会越来越多。昨天15000的南城都会也开盘了，这个都捂不住，还有谁？
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