徐安天宇
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在南山区、宝安区，去年 800 万的房，今年要 1100 万。
如果不看官方统计的数字，而愿意相信微观，那么在不到一年的时间里，深圳部分区域的大量房源上涨了20%-40%。
这是什么？
这是奇迹。
1
需求来自全国
北上深毫无疑问是中国最强的三座一线城市，公共配套好，人文素质高，赚钱效应强，几乎每个人都能在其中找到属于自己的机会。
但是相比于北上极高的落户和购房门槛，成为深圳户籍的门槛是如此之低，不需要海归留学、不需要特殊技能、甚至都不需要本科学历。这是与深圳城市经济地位和赚钱效应所严重不对等的中国特例。年轻人源源不断的从全国向血液一样输入深圳，为深圳注入活力和动能。
从某种意义上讲，在深圳买房，只要你想买，有钱就可以了。
19 年深圳常住人口增加了 41.22 万，而常住户籍人口增加了 40.08 万，而北京的这两项指标在负增长，上海也只是轻微增长。
无论是综合统计数据还是社会观察，我们都发现，【深圳】和【杭州】对人才的吸引力正在超越【北京】和【上海】，当然这其中的因素是非常复杂的，有头部企业以及其周边巨大的生态产业链对人才的虹吸，也有一些城市本身设立的门槛在把新移民拒之门外。
2
信贷的宽松和风控的失语
深圳楼市这一轮的上涨其实始于去年 11 月取消豪宅税，政策的合理调整的确为深圳楼市创造了一轮小阳春，但我们跟踪过的一些房源在春节前的涨幅普遍不超过 10%，也就是恰恰在疫情后，中国经济当然也包括深圳经济相对弱势的情况下，深圳楼市中的“西半区”持续拉涨了 20%。
对于这种反常的，迷惑的情况，我们认为必定有蹊跷。
我们询问了大量的深圳一线的朋友，得出了一些信贷面的信息，首先是最近杠杆可以加的奇高，大概就是先凑 1000 万把房买了，然后利用最近释放的流动性利用中小企业贷款再把 1000 万贷出来，可以实现极低的首付购房。
只要胆子大，这个车就可以上，而且利息低到 5%以下，如果之前恰好有经营的还可以的中小企业，可以做到接近 0 利率，和银行买房不要利息，钱拿去白用，这大羊毛真的勇士肯定会上去薅一把。
3
真实需求的买家
深圳房价上涨的线索我们已经渐渐拼凑出来了，人口流入与人才吸引力极强，中小企业的贷款快速流入房地产市场，看起来答案已经完美了。但仍有一个巨大的问号困惑着我们，为什么只大涨南山、宝安，福田、罗湖相对平稳太多太多；又以新房和次新房涨的尤其多；而再占上学区的“宝贝”更是一骑绝尘可以比去年涨到 70%，巴菲特看到流泪，李嘉诚听了叫绝。
这让我想起了我们在北滨路、南滨路呼风唤雨的日子，因为资金有限，炒作资金是要有指向的，不然很难有可观的收益。从去年 11 月开始，受豪宅税线调整影响，最直接的自然利好就是南山、宝安相对高价的楼盘，所以资金借势而为，持续炒作概念，快速拉起了这两个区域中针对某一类群体的产品价格。
毕竟能买 1000 万楼盘改善的买家和买 300 万上车刚需的买家对价格的敏感度是完全不同的。
这轮的最后一手买家就是要学区、要品质、要南山宝安，对价格不那么敏感。
4
后续走势
大体上我们判断影响后续走势的一些因素。
货币的水会不会停，会不会被干预控制流向深圳楼市。
中美之间的博弈和疫情会不会挤压 160 万海外留学生和他们背后的家庭成为最后的买家。
从更直接的层面，如果到 5 月深圳其他各区的价格也能跟上来，那么深圳南山、宝安到现在的涨幅相对安全，反过来，如果南山、宝安的涨幅戛然而止，且其他各区始终跟不上来，这个价差并不容易维持。
中国楼市的黄金时代已经过去了，这是经济发展速度与人口迁移更替的大环境所决定的，但是楼市这么大一个市场，依然不缺少赚钱的机会，只是风险更高了，宏观的风险最容易被预测，就像新冠肺炎的流行让全世界措手不及。
房价坐上火箭的深圳
